Hvad er EBITDA?
EBITDA: Kort definition
EBITDA står for Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization. På dansk oversættes EBITDA ofte til “indtjening før renter, skat, af- og nedskrivninger”. Konzepte er centralt for at vurdere en virksomheds regnskab og financial performance, idet det giver indsigt i profitabilitet og driftsrentabilitet. Dette nøgletal er særligt relevant for både virksomheder og ejendomsfirmaer, der ønsker at måle den operative indtægt og profitability uden forstyrrelse fra skatter, renter og andre finansielle omkostninger.
Hvad viser EBITDA?
EBITDA giver et billede af virksomhedens driftsoverskud uden at tage hensyn til renter, skatter samt af- og nedskrivninger. Ved at se bort fra disse poster, inklusiv eventuelle capital expenditures, får man et mere direkte indblik i, hvor effektivt virksomheden genererer indtægt på sin primære drift. Nøgletallet er afgørende for at vurdere virksomhedens profitabilitet og muligheder for investering i assets, da det isolerer den operationelle performance fra resternes påvirkning på regnskabet.
I ejendomsbranchen bruges nøgletallet ofte til at sammenligne forskellige virksomheder eller projekter, uden at blive påvirket af forskellige finansieringsstrukturer, skatteforhold og investeringernes regnskabsmæssige behandling. Det gør det lettere at vurdere, hvor stærk driftsindtjeningen er, og hvor stabil forretningen egentlig er – hvilket er vigtigt for den overordnede financial performance.
Det er især nyttigt, når investorer skal vurdere forskellige ejendomsporteføljer op mod hinanden eller vurdere, hvor attraktivt et konkret køb eller salg er. Selvom EBITDA siger meget om den operationelle indtægt, er det dog blot et skridt i retning af en mere nuanceret analyse, hvor man eksempelvis også ser på adjusted EBITDA for at tage højde for ekstraordinære poster.
Ofte bruges EBITDA sammen med andre nøgletal og regnskabstal for at få en mere omfavnende vurdering af virksomhedens performance og profitabilitet. Det kan eksempelvis være i forbindelse med værdiansættelser, kreditvurderinger eller benchmarking, hvor både afskrivninger og kapitaludgifter (capital expenditures) inddrages for at give et helhedsbillede af virksomhedens assets.
Beregning af EBITDA
Beregningen er som regel enkel:
EBITDA = Nettoomsætning – Driftsomkostninger (ekskl. afskrivninger og nedskrivninger)
En klassisk opstilling kan fx se sådan ud:
| Post | Beløb (DKK) |
|---|---|
| Nettoomsætning | 10.000.000 |
| – Driftsomkostninger | 6.000.000 |
| = Driftsresultat før afskr. | 4.000.000 |
| – Af- og nedskrivninger | 500.000 |
| EBITDA | 4.000.000 |
Her ses tydeligt, at EBITDA giver indsigt i, hvor meget driften genererer, før af- og nedskrivningerne påvirker resultatet. Denne beregning hjælper med at vurdere den reelle profitabilitet og driftsrentabilitet i en virksomhed, idet den isolerer den primære indtægt fra de regnskabsmæssige justeringer, der kan påvirke den endelige indtjening.
Hvordan bruges EBITDA i ejendomsbranchen?
I ejendomsvirksomheder og for investorer vurderes et projekts eller en porteføljes kvalitet ofte på baggrund af EBITDA-niveauet. Ved at bruge EBITDA som et udgangspunkt måles profitabiliteten i virksomhedens kerneaktiviteter. Dette nøgletal, og i nogle tilfælde adjusted EBITDA, hjælper med at vurdere, om et projekt har en tilstrækkelig driftsindtægt til at dække driftsomkostninger og kapitaludgifter, samtidig med at det skaber værdi i virksomhedens assets.
Fordelene ved at bruge EBITDA:
- Giver et sammenligneligt nøgletal, der kan bruges på tværs af virksomheder og landegrænser.
- Skaber overblik over, hvor rentabel driften er – uafhængig af finansierings- og skatteforhold.
- Forenkler due diligence og værdiansættelse, da langt de fleste ejendomstransaktioner inddrager EBITDA i en eller anden form.
- Hjælper med at belyse virksomhedens driftsrentabilitet og profitabilitet som supplement til den samlede regnskabsanalyse.
Eksempler fra praksis
Når en ejendomsinvestor skal overveje at købe et erhvervskompleks, vil man typisk undersøge, hvor stor en EBITDA-investeringen kan forventes at generere årligt. Investoren sammenholder ofte EBITDA med prisen på ejendommen og udregner en EBITDA-multipel – forholdet mellem pris og driftsindtjening – for at vurdere om købet er dyrt eller billigt i forhold til markedet. Ved en nærmere analyse af en virksomheds kapitaludgifter og assets, kan justering for adjusted EBITDA hjælpe med at afdække den sande financial performance.
Et andet eksempel er, at en administrator, der skal rapportere regnskabstal til en ejerkreds, typisk vil fremhæve EBITDA som et nøgleparameter. Det viser, om driften leverer den forventede indtægt og profitabilitet, uanset om ejeren har valgt at finansiere investeringen med egenkapital eller lån. Her bliver både afskrivninger og driftsomkostninger nøje gennemgået for at give et retvisende billede af virksomhedens regnskab.
Vil du læse mere om, hvordan du kan bruge EBITDA i din analyse af ejendomsinvesteringer? Se denne artikel hos ReData.
Forskelle på EBITDA og andre nøgletal
Det kan være nyttigt at kende forskellen mellem EBITDA og andre beslægtede regnskabstal:
| Nøgletal | Forklaring |
|---|---|
| EBITDA | Indtjening før renter, skat, af- og nedskrivninger – fokus på kerneindtægten og profitabilitet |
| EBIT | Indtjening før renter og skat, men efter af- og nedskrivninger |
| EBT | Indtjening før skat (men efter renter, af- og nedskrivninger) |
| Nettoresultat | Resultatet efter alle omkostninger, renter og skatter |
EBITDA bruges især, når man vil fokusere på den primære driftsindtægt og sammenligne virksomheders kerneprofitabilitet på et internationalt plan. Nøgletal som adjusted EBITDA kan yderligere korrigere for ekstraordinære poster, så analysen af financial performance bliver endnu mere præcis. Samtidig giver regnskabstal et helhedsbillede af virksomhedens assets og den samlede økonomiske sundhed.
Fordele og ulemper
Selvom EBITDA er et nyttigt nøgletal til hurtig sammenligning af virksomheders profitabilitet og driftsrentabilitet, har det også sine begrænsninger. Det tager ikke højde for reelle omkostninger, for eksempel nødvendig vedligeholdelse eller istandsættelser, som i realiteten kan påvirke ejendommens cash flow og værdi. Derfor bør man altid supplere EBITDA med andre regnskabstal, analyser af capital expenditures og en samlet gennemgang af virksomhedens assets for at få et korrekt billede af den financial performance.
Bruger du EBITDA til at vurdere ejendomsinvesteringer, bør du altid supplere med andre centrale nøgletal og en grundig analyse af både drift, finansiering og vedligeholdelsesforpligtelser.
Du kan finde flere eksempler og en uddybende gennemgang af EBITDA her.
Kom i gang med gratis dataplatform via ReData.dk
Hvis du arbejder med investering i ejendomme eller administration og ønsker adgang til kvalitetssikret regnskabsdata, nøgletal og benchmarks, kan du oprette en gratis adgang til ReData.dk. Platformen giver dig overblik over de vigtigste tal fra tusindvis af danske ejendomsselskaber – herunder EBITDA, profitabilitet og andre centrale regnskabstal, som kan understøtte din analyse af virksomheders financial performance og assets.